Quyền Giám đốc Sở NNMT TPHCM Nguyễn Minh Nhựt vừa có báo cáo UBND TPHCM về tổng kết kết quả thực hiện nhiệm vụ của Tổ Công tác giải quyết các nội dung liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn TPHCM (gọi tắt là Tổ Công tác 5013).
Trực tiếp đối thoại, hạn chế văn bản
Sau hơn 8 tháng được UBND TPHCM ra quyết định thành lập và đi vào hoạt động, Cơ quan thường trực của Tổ Công tác 5013 là Sở NNMT đã tổ chức 33 cuộc họp của Tổ Công tác nhằm tháo gỡ vướng mắc cho 176 dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố với tổng số lượng căn hộ, nhà ở đã tổ chức họp tháo gỡ là 108.170 căn hộ/căn nhà/thửa đất/Officetel/cửa hàng và hơn 1.247 sản phẩm bất động sản khác.
Thống kê lũy kế kết quả sau hơn 8 tháng hoạt động (từ ngày 5-11-2024 đến hết ngày 30-6-2025), Tổ Công tác 5013 đã tháo gỡ vướng mắc để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại 126/176 dự án với số lượng sản phẩm bất động sản đã tháo gỡ để cung cấp cho thị trường bất động sản của TPHCM là 87.547/108.170 căn hộ/căn nhà/thửa đất/officetel/cửa hàng và hơn 1.247 sản phẩm bất động sản khác. Giá trị hợp đồng chuyển nhượng các hồ sơ đã chuyển thuế đạt hơn 118.900 tỷ đồng và đem lại nguồn thu thuế trước bạ cho ngân sách thành phố đạt hơn 594,5 tỷ đồng.
Tổ Công tác 5013 đã xác định được 7 nhóm vướng mắc chính về: quy định của pháp luật liên quan đến thủ tục giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án; việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư về điều tiết nhà ở xã hội, nghĩa vụ nhà ở tái định cư và nghĩa vụ theo Chỉ thị số 07/2003/CT-UB của UBND TPHCM tại các dự án; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư tại các dự án; việc dự án đang trong quá trình thực hiện điều tra, thực hiện kết luận thanh tra, điều tra và thực hiện bản án của tòa án; việc chưa hoàn tất đầu tư, xây dựng và việc bàn giao hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại dự án cho địa phương quản lý; việc rà soát lại pháp lý dự án; việc vi phạm hành chính về trật tự xây dựng.
Theo Sở NNMT, hiện nay có nhiều quy định khi tiến hành cấp giấy chứng nhận có “độ vênh”. Do đó, việc UBND TPHCM ban hành Quyết định đưa Tổ Công tác 5013 đi vào hoạt động đã giúp cơ quan quản lý đất đai và cơ quan đăng ký đất đai có thể trực tiếp trao đổi với cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, nhà ở xã hội cũng như chính quyền địa phương nơi có dự án tại các cuộc họp của Tổ Công tác để tháo gỡ nhóm vướng mắc này theo từng dự án, vụ việc cụ thể. Việc này đã giúp hạn chế được sự lãng phí về mặt thời gian do phải trao đổi bằng văn bản.
Một trong những vướng mắc là việc xác định nghĩa vụ nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại. Nhiều dự án phát triển nhà ở thương mại được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền (các dự án thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng đất không có vướng mắc). Các dự án này đều đã được cơ quan thuế xác nhận hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đất đai nhưng chưa hoàn tất việc xác nhận hoàn thành nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội để giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án.
Cụ thể, cơ quan thuế không có cơ sở thực hiện tách phần giá trị quyền sử dụng đất tương ứng phần diện tích đất 20% nhà ở xã hội trong nghĩa vụ tài chính về đất đai mà chủ đầu tư đã thực hiện do có “xung đột” trong các quy định của pháp luật về thời điểm xác định giá đất theo quy định của pháp luật đất đai (thời điểm ban hành quyết định trao quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024) và thời điểm xác định khoản tiền nộp tương đương giá trị quỹ đất 20% của pháp luật về nhà ở xã hội (thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ). Việc này dẫn đến việc cơ quan thuế chưa xác nhận chủ đầu tư đã hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội tại dự án và cơ quan đăng ký đất đai chưa thể giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án.
Do đó, để tháo gỡ vướng mắc cho người mua nhà và đảm bảo tình hình an ninh, trật tự tại khu vực dự án, Tổ Công tác 5013 đã đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố xem xét, giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án có vướng mắc nêu trên (là người thứ ba ngay tình trong trường hợp này mà pháp luật cần bảo vệ) và “tạm dừng” thực hiện việc giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho các hạng mục, tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư tại dự án đến khi vướng mắc nêu trên được tháo gỡ và cơ quan thuế xác nhận chủ đầu tư đã hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tại dự án.
Kiến nghị tiếp tục duy trì Tổ Công tác 5013
Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong “hệ sinh thái” kinh tế và liên quan trực tiếp đến nhiều ngành kinh tế như công nghiệp xây dựng, dịch vụ, du lịch, lưu trú, sản xuất vật liệu, tài chính, ngân hàng,... tác động đến chuỗi sản xuất như vật liệu, sắt thép, đồ gia dụng, thị trường vốn, tín dụng, thị trường lao động,... ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, an sinh xã hội, việc làm. Quản lý và phát triển tốt thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi thu hút đầu tư, huy động nguồn nội lực to lớn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước nói chung và TPHCM nói riêng.
Thời gian qua, thị trường bất động sản của TPHCM còn nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân, trong đó, việc chậm giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở là một trong những nguyên nhân chính đã được HĐND và UBND TP xác định và quán triệt việc tập trung tháo gỡ.
Sau gần 9 tháng thành lập và hoạt động, với kết quả đạt được như trên, Tổ Công tác 5013 đã được dư luận nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đánh giá là “bước đi chiến lược của TPHCM nhằm xử lý các vấn đề tồn đọng để thúc đẩy sự hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản” .
Từ các kết quả đạt được, Sở NNMT (Cơ quan thường trực của Tổ Công tác 5013) kiến nghị UBND TPHCM xem xét, chấp thuận thống nhất chủ trương duy trì hoạt động của Tổ Công tác giải quyết các nội dung liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn TPHCM. Giao Sở NNMT chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện rà soát và tham mưu UBND TPHCM kiện toàn các thành viên của Tổ Công tác và Tổ Giúp việc Tổ Công tác. Giao Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Trung tâm Chuyển đổi số Thành phố căn cứ chức năng, nhiệm vụ và nội dung báo cáo để tiếp tục thực hiện các nội dung đề nghị của Tổ Công tác 5013 nhằm tháo gỡ các nhóm khó khăn, vướng mắc đã được xác định để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án.
