Liên tục mở đường, làm metro
Mới đây, thông tin tuyến đường sắt đô thị trên cao số 2 (metro số 2 Bình Dương) đẩy mạnh công tác khảo sát, thu thập dữ liệu phục vụ việc báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đã gây chú ý trên thị trường. Việc Bình Dương ưu tiên đầu tư tuyến metro này tác động tích cực đến động thái của người mua nhà.
Metro số 2 Bình Dương được quy hoạch dài hơn 23km, đi từ trung tâm Tp.Thủ Dầu Một đến ngã tư Bình Phước (Tp.HCM), chạy dọc quốc lộ 13 đấu nối vào ga Hiệp Bình Phước (tuyến metro 3B của Tp.HCM). Việc đấu nối này hướng đến mục tiêu giảm thiểu áp lực giao thông cho các tuyến đường trọng điểm như quốc lộ 13 và Phạm Văn Đồng.
Quốc lộ 13 là tuyến huyết mạch nối trung tâm Tp.HCM với các thành phố của Bình Dương. Mới đây, Tp.HCM đã “chốt” chủ trương đầu tư mở rộng tuyến này (từ cầu Bình Triệu đến ranh tỉnh Bình Dương) lên 60m, đáp ứng 10 làn xe. Dự án sẽ khởi công trong quý 2/2026 và hoàn thành vào năm 2028. Khi hoàn thành, quốc lộ 13 sẽ tháo “nút cổ chai” ngay cửa ngõ Đông Bắc Tp.HCM.
Quốc lộ 13 và tuyến metro số 2 Bình Dương sẽ là “bộ đôi” hạ tầng trọng điểm, góp phần giảm ùn tắc giao thông, tăng cường kết nối thông suốt giữa Tp.HCM và Bình Dương, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản. Hai tuyến hạ tầng trọng điểm này dự báo sẽ trở thành động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản khu vực Đông Bắc Tp.HCM.
Khảo sát cho thấy, dọc quốc lộ 13 hiện có khá nhiều dự án căn hộ đã và đang triển khai ra thị trường. Các dự án này dự báo sẽ hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến hạ tầng được đầu tư, cơ hội tăng giá trong tương lai là rõ thấy. Chẳng hạn như dự án La Pura, The Rivana, The Habitat, Canary Heights, Vạn Phúc City,…
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, việc phát triển các tuyến metro Bình Dương không chỉ góp phần giải bài toán hạ tầng giao thông đô thị mà còn tạo ra động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản.
Thực tiễn từ tuyến metro số 1 Tp.HCM cho thấy, các khu vực nằm trong bán kính 500 - 800m quanh nhà ga có mức tăng giá từ 10 - 15% ngay trước và sau khi tuyến đi vào vận hành, đồng thời thu hút mạnh các dự án bất động sản cao cấp, hình thành các đô thị định hướng giao thông công cộng với mật độ dân cư cao và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ. "Đây sẽ là xu hướng tất yếu trong quá trình tái cấu trúc đô thị, nâng tầm giá trị bất động sản gắn với trục giao thông công cộng trong trung và dài hạn", ông Tuấn nhấn mạnh.
Dữ liệu của Avison Young cũng chỉ ra các tác động kinh tế - xã hội, bất động sản từ sự phát triển các tuyến metro. Theo đó, đại diện đơn vị này dẫn chứng, tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) tại Tp.HCM đã tác động đáng kể đến bộ mặt đô thị và giảm ùn tắc giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển.
Giá bất động sản quanh các ga metro đã tăng đều đặn. Từ năm 2015 đến 2023, nhiều dự án bất động sản dọc theo tuyến metro số 1 Tp.HCM đã chứng kiến giá trị tăng lên đến 70%. Theo đơn vị này, tuyến metro đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình đô thị hóa dọc theo tuyến đường đi qua, từ đó làm tăng giá trị bất động sản.
Tuyến metro đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình đô thị hóa dọc theo tuyến đường đi qua - Nguồn: báo cáo thị trường tháng 4/2025 của Avison Young
Chuyên gia Avison Young đánh giá, phát triển các tuyến metro mô hình TOD là yếu tố gia tăng giá trị bất động sản một cách bền vững. Bởi lẽ, khi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối nhanh chóng, thuận tiện sẽ kéo theo sự dịch chuyển của cư dân, gia tăng nhu cầu nhà ở và thúc đẩy các hoạt động thương mại, dịch vụ phát triển.
Metro số 1 là minh chứng rõ nét nhất. Việc tuyến đường sắt đô thị này vận hành đã tạo cú hích lớn cho nhu cầu nhà ở và hoạt động thương mại quanh khu vực. Ngoài động thái mua vào thì nhiều nhà đầu tư cá nhân "chốt lời" với tài sản khi tuyến metro vận hành. Hầu hết các nhà đầu tư này sở hữu bất động sản từ khá lâu, mức lời mang lại gấp nhiều lần so với giá mua vào.
Theo khảo sát, giá bán trung bình ở một số dự án quanh tuyến metro số 1 đã tăng 50 - 70%, cá biệt có dự án tăng 150% trong 8 năm (2015 - 2023). Việc tăng giá này chắc chắn sẽ diễn ra tương tự tại khu vực Bình Dương khi các tuyến metro số 1 và số 2 đang được tăng tốc đầu tư tại đây. Nhìn từ diễn biến giá bất động sản quanh của tuyến metro số 1 Tp.HCM để thấy điều này là hoàn toàn có cơ sở.
“Bộ đôi sóng” đến từ quy hoạch sáp nhập
Ngoài hạ tầng thì việc Bình Dương sắp “chung một nhà” với Tp.HCM đang tạo bước đệm cho thị trường bất động sản các khu vực.
Báo cáo 3 tháng đầu năm của DKRA Consulting chỉ ra, sức cầu thị trường căn hộ phía Nam ghi nhận khởi sắc, tăng 56% so với cùng kỳ. Trước thông tin sáp nhập vào Tp.HCM, lượng tiêu thụ sơ cấp căn hộ Bình Dương vượt Tp.HCM, chiếm 43,6%, dẫn đầu trong quý 1/2025.
Hiện đề án sáp nhập đang được gấp rút hoàn thiện. Theo lộ trình, Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/9 và Tp.HCM mới sẽ đi vào hoạt động từ ngày 15/9. Chia sẻ mới đây, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM cho biết, sau sáp nhập, đơn vị hành chính mới vẫn mang tên Tp.HCM, sẽ trở thành siêu đô thị của vùng Đông Nam Bộ. Việc sáp nhập tạo ra một trung tâm kinh tế - đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương.
Vị này cho rằng, với vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương sẽ giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông dự kiến được đồng bộ hóa, đặc biệt là hệ thống đường bộ, đường thủy và cảng biển, sẽ tăng cường khả năng liên kết vùng và nâng cao năng lực logistics.
“Việc quy hoạch trên một diện tích đất lớn hơn sau sáp nhập sẽ tạo dư địa để đưa ra các quyết định quy hoạch mới, định hình hạ tầng và các khu dân cư trong tương lai. Điều này giúp giải quyết bài toán giãn dân, khơi thông nguồn cung nhà ở mới", bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.
Dữ liệu của Savills chỉ ra, hiện nguồn cung căn hộ Tp.HCM tiếp tục khan hiếm, giảm đến 70% so với cùng kì năm trước. Đáng lo ngại nhất là dòng căn hộ giá vừa túi tiền (có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2) ngày càng thụt lùi tại Tp.HCM, chỉ chiếm 13% trên tổng nguồn cung thị trường. Theo đó, cơ hội đang nghiêng về khu vực có vị trí sát cạnh trung tâm như khu vực Đông Bắc Tp.HCM. Khi cùng chung địa giới là Tp.HCM mới thì giá bất động sản tại các khu vực này sẽ tăng trưởng mạnh.
Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam khẳng định, 3 tỉnh lớn sáp nhập chắc chắn tác động đến bức tranh bất động sản. Tiềm năng cơ hội cho nhà đầu tư là rất lớn. Việc sáp nhập không chỉ là cái tên mà là câu chuyện thay đổi rất mạnh về mặt quy hoạch, kế hoạch tổng thể để liên kết 3 vùng với nhau tạo ra giá trị dài hạn, từ đó tạo nên bức tranh về nhu cầu cũng như mặt bằng giá mới.
Ông Kiệt nhận định rằng, không phải mọi khu vực hay dự án đều được hưởng lợi từ thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Việc giá bất động sản tăng không đồng nghĩa với sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững ở từng khu vực. Hiện tại, chỉ những dự án bất động sản có vị trí gần với Tp.HCM, nằm dọc các tuyến hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đầu tư sẽ có cơ hội tăng trưởng về giá. Người mua vẫn còn nhiều cơ hội nếu tham gia thị trường sớm.
Quả thực, trước khi sáp nhập với Tp.HCM, thị trường bất động sản Bình Dương vốn đã vững vàng thế “ba chân”: Kinh tế, hạ tầng và khả năng kéo dân đô thị. Việc tăng giá hay giao dịch bất động sản của khu vực không đến từ yếu tố tâm lý sáp nhập mà là cả nền tảng được xây dựng từ khá lâu. Cùng với đó, lợi suất cho thuê chung cư tại Bình Dương hiện đang dẫn đầu cả nước, vượt khoảng 30% so với các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội.
Theo đó, những cơn “sóng ngầm” âm ỉ diễn ra tại khu vực thời gian qua cho thấy, người mua đã định hình được những giá trị gia tăng từ một thị trường có nhiều nền tảng tăng trưởng bền vững.
