Sáng nay 22-10, bà Trần Thị Ngọc Liên, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh Khu vực 2 cho biết, cơ quan này vừa có văn bản gửi các ngân hàng thương mại (NHTM) trên địa bàn TPHCM và tỉnh Đồng Nai về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận giữa khách hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Theo NHNN chi nhánh Khu vực 2, gần đây có những vụ việc cụ thể như Tòa án nhân dân Khu vực TPHCM đã xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo). Trong đó, xác định nội dung thỏa thuận là tiền đặt cọc, đền bù, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật (Theo Bộ luật Dân sự 2015) dẫn tới việc “văn bản thỏa thuận” bị tuyên vô hiệu.
Ngày 7-10, Sở Xây dựng TPHCM đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một số công ty tư vấn, môi giới bất động sản không đáp ứng điều kiện hoạt động. Sau đó, Sở Xây dựng ban hành Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBDS ngày 10-10-2025, yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công khai đầy đủ thông tin dự án trước khi đưa vào giao dịch, đồng thời không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc chuyển nhượng nhà ở khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Ngoài TPHCM, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (trước đây) cũng đã ban hành Văn bản số 962/SXD-QLN&PTĐT ngày 14-4-2023 về việc chấn chỉnh hoạt động giao dịch, mua bán và chuyển nhượng bất động sản chưa đủ điều kiện trên địa bàn tỉnh, trong đó đề nghị các chủ đầu tư, doanh nghiệp không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới khi dự án chưa đảm bảo điều kiện giao dịch theo quy định.
Theo NHNN Khu vực 2, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận bị tuyên vô hiệu, NHTM có thể đối mặt với rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ và xử lý tài sản bảo đảm. Việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể dẫn đến nợ xấu, phát sinh chi phí, ảnh hưởng đến an toàn hệ thống tài chính.
Do đó, cơ quan này đề nghị các NHTM tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, sở, ban ngành...) để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.
Đối với các NHTM đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cần chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, các ngân hàng muốn cho vay thêm cần phải xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay vốn để hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền lợi khách hàng. Chẳng hạn như cần cung cấp thông tin, khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về các rủi ro khi vay vốn để đặt cọc; giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc vào nội dung văn bản, hợp đồng cấp tín dụng... Điều này sẽ giúp đảm bảo số tiền đặt cọc được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận, tránh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện.
3 rủi ro ngân hàng đối mặt khi cho vay thanh toán tiền đặt cọc
NHNN Khu vực 2 nêu rõ các rủi ro, hệ lụy pháp lý, tài chính và uy tín mà các NHTM có thể phải đối mặt, nếu không kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay thanh toán tiền đặt cọc.
Rủi ro đầu tiên là pháp lý, tranh chấp và khiếu kiện. Trong trường hợp các văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng có khả năng phải đối mặt với rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.
Rủi ro tiếp theo là nợ xấu, rủi ro tín dụng và thiệt hại tài chính. Các ngân hàng giải ngân để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận. Văn bản này hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả triển khai dự án của chủ đầu tư. Trường hợp dự án bị chậm tiến độ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện và nếu trước đó đã thực hiện cho vay, ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của các bên liên quan (bao gồm khả năng hoàn trả tiền cọc, tiền phạt theo đúng thỏa thuận) thì có thể đối mặt với rủi ro tăng nặng phí chi phí, phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.
Nhóm rủi ro thứ ba là rủi ro hoạt động và uy tín. Khi đơn vị môi giới, tư vấn không thể thực hiện đúng theo các cam kết, người dân thường sẽ cho rằng ngân hàng phối hợp với các đơn vị này để thực hiện các hành vi vi phạm quy định pháp luật, trục lợi. Trên thực tế, có nhiều dự án không hoàn thành đúng thời hạn, người dân yêu cầu NHTM đòi tiền vay từ đơn vị tư vấn, môi giới. Song, các ngân hàng căn cứ vào hợp đồng tín dụng để đòi lại người dân dẫn đến mâu thuẫn, khiếu nại.
